Mubawab, le leader de l’immobilier digital qui connecte les acteurs du secteur en Tunisie

Un véritable trait d’union entre les acteurs clés du secteur immobilier en Tunisie. C’est ainsi que se définit la plateforme Mubawab, spécialement conçue pour répondre aux besoins des professionnels, agences immobilières et promoteurs, ainsi que des particuliers, à travers un espace dédié et adapté. Avec plus de 450 000 visites par mois, dont 40% sont des Tunisiens résidents à l’étranger, plus de 45 000 annonces actives et un portefeuille riche de plus de 400 clients partenaires, Mubawab s’impose comme un leader incontournable de l’immobilier digital, particulièrement dans des zones stratégiques telles que le Grand Tunis et les grandes villes du pays. M. Anis Gharbi, directeur de Mubawab nous en disent dit davantage dans cette interview spéciale pour L’Echo Tunisien.

Pouvez-vous nous présenter Mubawab?

Mubawab est une plateforme d’annonces immobilières dont la mission principale est de faire le lien entre l’offre et la demande. En d’autres termes, nous sommes le trait d’union entre les futurs acquéreurs ou locataires de biens immobiliers et les professionnels du secteur, les agences et les promoteurs. Cette facilitation de contact se fait à travers notre site web. D’ailleurs, en tant que filiale du groupe Mubawab, la plateforme bénéficie également de l’expertise et des ressources d’un acteur de référence dans le domaine.

L’un des points forts de Mubawab.tn, c’est son rayonnement international. Près de 40% du trafic de la plateforme provient des Tunisiens résidents à l’étranger (TRE), notamment en France, en Allemagne, en Arabie saoudite, au Qatar et dans d’autres pays du Golfe. Ce positionnement stratégique permet aux agences et promoteurs locaux de toucher une audience mondiale et de maximiser leurs opportunités d’affaires.

Vous proposez également un contenu éducatif pour démocratiser l’immobilier. Pouvez-vous nous en dire plus?

Cela part d’un constat. Le secteur de l’immobilier peut parfois sembler complexe, notamment en raison du jargon utilisé. C’est dans ce sens que Mubawab aspire à rendre la data accessible à l’ensemble de l’écosystème immobilier en Tunisie. Nous mettons à disposition des articles explicatifs et des vidéos pour monsieur tout le monde afin de le familiariser avec les pratiques du secteur. Les gens n’ont pas forcément une idée sur le droit et les frais d’enregistrement de l’achat d’un bien immobilier par exemple. Ce contenu est publié en deux langues – arabe et français – sur notre blog qui d’ailleurs représente le premier magazine immobilier en Tunisie, et est disponible sur nos réseaux sociaux.

Qu’en est-il des études et guides pratiques ?

Effectivement, notre engagement éducatif bénéficie aussi aux professionnels et aux investisseurs potentiels souhaitant mieux comprendre le fonctionnement du marché immobilier tunisien. Au-delà de son rôle de mise en relation, Mubawab.tn contribue avec des études approfondies sur l’évolution du secteur. Ces analyses, basées sur des données fiables et actualisées, offrent aux professionnels une vision claire des tendances, des prix et des dynamiques en cours, leur permettant ainsi d’adapter leurs stratégies et d’optimiser leurs investissements. Que ce soit pour un promoteur ou une agence immobilière à la recherche d’outils d’aide à la décision basés à la fois sur des données de terrain et des informations digitales, concernant les quartiers les plus prisés, les typologies de biens ou les superficies les plus demandées, ces études se révèlent être des instruments stratégiques essentiels.. Mubawab.tn se distingue ainsi comme une référence non seulement pour les transactions, mais aussi pour la planification et la prise de décision éclairée.

Vous vous êtes également intéressés au marché des terrains. Pouvez-vous nous en dire plus sur ce guide que vous publiez prochainement?

Oui, en effet. Il s’agit de la deuxième édition de notre guide foncier. Une étude qui expose les tendances du marché des terrains destinés à l’habitation à travers l’évolution de l’offre par rapport à la demande ainsi que les fluctuations des prix au m² dans différentes régions du pays. Elle met en lumière les changements dans les préférences des consommateurs depuis la crise de la Covid-19. Avant la pandémie, l’achat d’un appartement était perçu comme une solution pratique et économique. Cependant, les confinements ont révélé un besoin croissant pour des espaces extérieurs plus grands.

Ce phénomène s’est traduit par une forte hausse de l’intérêt pour les terrains. Cette tendance, portée par la rareté des offres disponibles, a provoqué une flambée des prix dans certaines zones. Par exemple, à La Soukra, les prix des terrains ont augmenté de 10 % entre 2023 et 2024, soit en moyenne 1111 dinars le mètre carré, tandis que dans des quartiers comme Jardins d’El Menzah 2, la progression a atteint 13,5 %, avec des prix moyens de 1272 dinars le mètre carré. Cela dit, les augmentations les plus notables par rapport à 2023 sont observées à La Manouba (+19,82%) et El Menzah 9 C (+18,62%).

Ces évolutions traduisent non seulement une redéfinition des priorités des acheteurs, mais aussi une pression accrue sur les zones où la disponibilité des terrains reste limitée. D’ailleurs, les terrains constituent 16% des demandes d’achat et 12% des annonces de vente sur la plateforme.

Ce phénomène n’est pas uniquement propre aux locaux. La même tendance a été observée du côté des TRE. Ceux-ci ont, également, un intérêt croissant pour l’acquisition de terrains en Tunisie.
Sans surprise, les pays européens dominent le classement, avec la France en tête, représentant 47 % des demandes. Elle est suivie par l’Allemagne, qui totalise 9 % du volume.

Hors d’Europe, des marchés comme le Qatar et les États-Unis se distinguent également, représentant respectivement 6 % et 5 % des demandes.

D’autres pays tels que le Canada et l’Arabie Saoudite contribuent à hauteur de 4 %, tandis que les Émirats Arabes Unis et la Suisse affichent chacun 3 % des demandes. Enfin, l’Italie et le Royaume-Uni complètent ce classement avec une part de 2 % chacun.

Une des études publiées récemment met en évidence les dernières tendances du marché de l’immobilier professionnel en Tunisie. Pouvez-vous nous rappeler les chiffres clés?

Les données que nous avons collectées entre janvier et octobre 2024 traduisent plusieurs dynamiques. D’une part, elles reflètent la modernisation continue des infrastructures urbaines dans les principales zones d’affaires et de l’autre, la rareté croissante des espaces adaptés à des activités professionnelles spécifiques, notamment dans les zones les plus prisées. L’évolution des besoins des entreprises est le moteur principal de cette tendance. Face à un environnement économique en mutation, de nombreuses entreprises recherchent des espaces professionnels adaptés aux nouvelles exigences, qu’il s’agisse de bureaux modernes favorisant la collaboration ou de locaux commerciaux stratégiquement situés pour maximiser leur visibilité.

Si l’on revient aux chiffres du marché des bureaux, on remarque que les prix moyens des bureaux enregistrent une hausse annuelle de +12 %, tandis que ceux destinés à la vente connaissent une augmentation de +9,6 %. Les locaux commerciaux suivent une trajectoire similaire, avec une évolution de +8,6 % pour les loyers et +7 % pour les acquisitions.

Parmi les zones les plus recherchées pour la location des bureaux, Les Berges du Lac 2 se distingue avec un prix moyen de 289 DT/m², suivi de près par Les Berges du Lac 1 (276 DT/m²), Montplaisir (202 DT/m²) et le Centre Urbain Nord (260 DT/m²). Ces quartiers sont devenus des références incontournables grâce à leur accessibilité, leur dynamisme économique et leur proximité avec les principales artères de la capitale.

De même pour l’achat de bureaux. Bien que des quartiers comme Montplaisir (2558 DT/m²) ou La Soukra (2976 DT/m²) offrent des alternatives plus abordables, particulièrement intéressantes pour les entreprises à la recherche de solutions économiques, Les Berges du Lac 2 maintient sa position en tête, avec un prix moyen au mètre carré atteignant 6450 DT, suivis par Les Berges du Lac 1 (5150 DT/m²) et le Centre Urbain Nord (4647 DT/m²).

Pour ce qui est des espaces commerciaux, là encore, certaines zones se démarquent par leur attractivité, à commencer par Les Berges du Lac 2, où le prix moyen de location atteint 518 DT/m². D’autres quartiers comme La Marsa (486 DT/m²), l’Aouina (455 DT/m²) et Ain Zaghouan Nord (343 DT/m²) enregistrent également une forte demande, de par leur environnement propice au commerce et à leur proximité avec des zones résidentielles densément peuplées.

Côté achat, La Marsa se positionne comme l’un des quartiers les plus prisés, avec un prix moyen au mètre carré de 5528 DT, suivie de l’Aouina (4738 DT/m²) et Les Berges du Lac 2, où le prix atteint un impressionnant 8445 DT/m².

Qu’en est-il du marché de l’immobilier écoresponsable ?

Le marché de l’immobilier durable connaît une expansion significative à l’échelle mondiale, porté par la montée des préoccupations environnementales et une demande croissante pour des solutions respectueuses de l’environnement. Ce segment repose sur des pratiques visant à réduire l’empreinte carbone, à optimiser l’utilisation des ressources naturelles et à intégrer des énergies renouvelables dans les constructions. Cependant, il se heurte à des défis majeurs, notamment des coûts initiaux plus élevés et des disparités dans les régulations environnementales d’un pays à l’autre.

En Tunisie, le marché de l’immobilier durable demeure encore embryonnaire. L’absence d’un cadre réglementaire clair et de mesures incitatives freine le développement de ce type d’investissements. Dans un contexte économique marqué par l’incertitude et les contraintes budgétaires, les promoteurs hésitent à s’engager dans des projets écologiques, compte tenu des coûts supplémentaires qu’ils impliquent.

Il n’en reste pas moins vrai que l’immobilier écologique en Tunisie pourrait bénéficier d’un potentiel de croissance important, à condition que des politiques de soutien et des initiatives concrètes soient mises en place pour encourager ce secteur prometteur.

Quelles seront les implications de la réforme de la TVA sur le secteur immobilier tunisien en 2025, notamment en ce qui concerne les coûts pour les promoteurs et les acheteurs ?

La réforme de la TVA en Tunisie en 2025 devrait entraîner une augmentation significative de la construction de logements de type S+0, S+1 et S+2, en raison d’une demande croissante pour ces catégories. En effet, avec l’application d’un taux de TVA réduit de 7% sur les biens immobiliers dont la valeur n’excède pas 400 000 dinars, ces types de logements deviendront plus attractifs pour les acheteurs, notamment ceux à revenus modestes et les investisseurs. Cela répond à un besoin urgent de logements accessibles dans un contexte où la flambée des prix immobiliers a rendu l’accession à la propriété plus difficile.
En revanche, la demande pour les logements de type S+3 et S+4 pourrait diminuer, car ces biens sont souvent perçus comme plus coûteux et moins accessibles pour une large part de la population surtout que le taux de TVA sera 19%.

Cette dynamique pourrait générer une pression supplémentaire sur les prix des biens immobiliers, exacerbant ainsi la hausse des prix du marché. Ainsi, le paysage immobilier tunisien pourrait se réorienter vers des constructions plus petites et abordables, tout en laissant les segments supérieurs confrontés à des défis croissants en matière de demande et de valorisation.

Dans un secteur en constante évolution, où les enjeux sont variés et complexes, Mubawab se distingue par sa capacité à anticiper les tendances du marché. Bien positionnée pour relever les défis de demain, la plateforme confirme son rôle de référence de l’immobilier digital en Tunisie, tout en restant un acteur clé de la liaison entre les parties prenantes du secteur.

Restez connecté pour découvrir les nouveaux chiffres de l’immobilier qui seront publiés dans la prochaine étude de Mubawab, prévue pour fin janvier 2025.

Najeh KHARREZ